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中国房地产进入了新一轮的调整，且此轮调整不同于过去几次，相比过去政策对房地产的打压，当下存在更本质的不同。这一不同主要体现两方面，一是供求关系发生了变化，二是在需求方面，对房地产需求的基本面支持也发生了变化。2015年3月26日，瑞银集团首席中国经济学家、董事总经理汪涛在中欧陆家嘴金融沙龙上给出了上述观点。
在房地产供需分析方面，较为乐观的业内人士认为，目前我国每年新增城镇人口约为2000万，以平均每户三口人来计算，相当于新增住房需求缺口为600万至700万套。
“我认为这种说法是不科学的。”汪涛明确说到。她表示，这一新增人口数量的测量范围为城镇户籍、常住人口的数量和新增量，如果拆解开来，存在许多“假性需求”。
汪涛将该部分人口分为三类，第一，原户籍人口的自然增长;第二，行政性城镇化;第三，流动人口。
在行政性城镇化方面，汪涛指出，部分是来自原有城镇纳入城市，是城市范围的扩大，农村变为城市的过程中，农村本身的地理位置和人员并没有发生变化，这部分人并不需要新的房产。而在流动性人口中，选择住房的方式一般为建筑工地、集体宿舍以及群租房。
“根据农业部这对流动人口中农民工的调查发现，有买房需求的人不足1%。”汪涛对《第一财经日报》记者表示，假设统计存在不周全因素，将需求提升至10%，那么重新调整后的新增住房需求仅为300万套，远小于600万至700万套的数量。
此外，汪涛表示，对于居住房产还存在改善性需求和投资性需求两类需求，这两类需求也发生了重大的变化。
针对投资性需求，王涛进一步分析道，在过去三年，理财产品的快速崛起使得居民的金融资产出现大量转移。“截至2014年，居民金融资产约有接近16%在理财产品中，几乎接近了股市的水平。”汪涛表示，除此以外，人民币国际化、资本账户管制放松让资金成为房地产以外的新出口。
在投资性需求出现了较为明显的表面繁荣，而这种繁荣，在支持投资性需求的经济和金融基本面发生变化时，就会出现较大的波动。是否存有改善性需求和能否实现改善性需求并不能等同。“我们要看的是有效需求，而这一需求同经济发展和工资增长间具有莫大的关系。”汪涛对《第一财经日报》记者表示，除非存在重大的政策性变化，否则经济下行期购房需求比在经济上行期购房需求大的现象不太可能会发生。
上述两类需求的体量有多大很难把握，但从供给数据可见端倪。“我国售房流程为，国家先行开工，而后预售，最后竣工，因此竣工时间一般要滞后新开工三至四年的时间。”汪涛表示，按照竣工结束来计算供给的话，2013年，我国共有房产竣工面积11亿平方米，按照每套100平米的面积计算，共有供给房屋1100万套。“十年前竣工房屋数量大概只有600万套，而现在为1100万套，已经不是一个数量级了。”汪涛告诉《第一财经日报》。
由于房地产市场出现上述“供大于求，需求现新拐点”的局面，因此汪涛判断，供给方即房地产开发商会做相应调整。“2014年，房地产新开工面积较2013年下降了11%，今年我们预测，还会继续下降10%至15%，即两年连续下降25%的新开工比例，将数量从1300多万套下调至1000万套左右。”汪涛说。
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