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租赁一直被人们认为是服务行业，其基本概念是有偿使用他人物品。1952年以后，美国人将分期付款与租赁结合，设计出融资租赁模式，从此建立现代租赁体系。经过50多年的发展现代租赁早已不是过去的概念，它增加了许多内涵，使其赋有更多的知识含量。
进入新世纪，知识经济的渗透率不断提高，传统租赁也在改进，由服务功能扩大到资产管理，还渗入了融资、翻新等元素，呈现出现代经济的的特点。
现代租赁的基本特征：
1. 现代租赁属于服务贸易，是融金融、贸易、服务为一体的知识密集型和资金密集型边缘产业。出租人提供的是包括金融在内的服务，而不是单纯的租借行为。只是出资人借助租赁这个载体，拓展出既减少风险，又增加收益的交易模式。既是对金融的创新，又是对贸易的创新；
2. 现代租赁金融和贸易结合的产业，必须具备两个基本市场才能健康开展业务。一是资金市场。如果没有资金来源和债权退出，租赁行业不可能保持持久的发展。二是二手拍卖市场。租赁物件必须保证“轻松回收，轻松处置”才能保障债权，才能和资本市场接轨。如果没有物权退出通道，既不可能解决物权变现问题，也不能解决债权融资问题
3. 现代租赁将所有权分为三类:法律所有权、税务所有权和会计所有权。所谓法律所有权，实际上是融资租赁中对物权处置的权利；所谓税务所有权是指享受租赁物件折旧的权利；所谓会计所有权指租赁物件资本化的权利。
4. 现代租赁靠四个支柱（法律、会计准则、税收、监管）的支撑才能健康的发展。没有法律法规保护交易规则，租赁业务难以正常开展；没有会计准则对租赁会计进行确认、计量和报告，无法准确进行会计处理；没有税收上的好处，降低融资成本，使其具有竞争力；没有适度的监管制度，融资租赁无序发展，有可能扰乱市场秩序。四个支柱相辅相成，不可缺一，它们之间没有矛盾，只是描述的角度不同。
5. 现代租赁的成长还要靠五大驱动因素（经济环境、资本的供给、成本与种类、技术变革、市场的特征）：
ⅰ. 经济环境——融资租赁是市场经济的产物，需要在完全市场化的经济体制下运行。当经济发展过程中出现了滞涨，资金过剩而投资欲望不足时，促使人们采用租赁；
ⅱ. 资本供给与成本与种类——租赁公司不是造币公司，本身资金有限。租赁项目大都使用长期资金，因此要求长期、低成本、可流动资金。这个资金主要来自资本市场，来自直接融资。资本市场的繁荣，融资种类花样繁多，需要好的项目支持，融资租赁正好能给予这个平台。
ⅲ. 技术变革——新经济带来了产品创新服务创新。新产品需要高品质的设备生产，对设备的需求增加了对租赁的需求。如：工业化进程和现代化需求。租赁本身的服务创新也促进了社会对租赁业需求；
ⅳ. 法律和监管——是租赁业发展的基本保障。没有法律保障不敢做租赁，法律可操作性不强，仍然影响业务发展。没有监管容易造成市场混乱，监管过于严格限制了租赁的发展。
ⅴ. 市场特征——反映了对租赁市场的需求和普及。主要从四个方面表现：客户对租赁的知晓程度和成熟度、竞争的程度和基础、供应商对租赁的理解和依赖程度、区域化/全球化。跟随母公司开展业务、跟随客户开展业务、追求利润开展业务。并不是所有设备都适合租赁，只有具备能产生大量现金流，足以支付租金，并且具有收益性、安全性、流动性、专业性的市场特征，才可持续发展。
6. 现代租赁有六大经济促进作用：
ⅰ. 促进销售——销售时提供金融服务；
ⅱ. 促进投资——利用制度租赁投资减税、理财；
ⅲ. 带动消费——设备投融资带动生产消费和生活消费；
ⅳ. 资产管理——实现资金资产即时相互转换，促进现金流和物资流；
ⅴ. 财务安排——项目融资、报表改善；
ⅵ. 盘活闲置资产——将闲置资产用租赁方式解决资产增值、保值的目的，特别是可以防止国企改革中的资产流失。
租赁使用权与所有权分离的独特特性，使其可以将很多不可能的事情变的可能。特别是在中国目前还没有物权法的情况下，租赁法（合同法租赁章节）承担部分物权法的功能，其市场前景广阔。
7. 现代租赁七个基本点：
ⅰ. 租赁不是信贷业务，也不是销售或融资业务，租赁只是一种特殊的租借使用物件的形式；
ⅱ. 租赁公司是根据承租人要求，为了专门的租赁目的购买物件，并将其出租给承租人的企业；
ⅲ. 租赁公司是而且始终是租赁物件的所有权人，无论协议的终止条款如何规定；
ⅳ. 承租人承担租赁物件的实体风险；
ⅴ. 折旧只能由物件的所有人，既出租人计提。出租人在一定限度内可以在租赁合同期限内将租赁物件成本完全摊提；
ⅵ. 针对租赁合同或租赁公司的税务和其他监管条例不应使租赁业务相对于竞争性业务（如赊销、分期付款销售等），处于不利地位；
ⅶ. 在没有专门法律规定的情况下，交易各方应该有充分自由决定其关于租赁物件合约的内容。
注：本条内容是国际普遍基本做法，中国并未完全实行！一、现代租赁的优势
现代租赁由于具有控制租赁物件所有权的特征，不仅拥有债权，还同时拥有保护债权的绝对排他性物权，抗风险能力比银行贷款要强的多。是唯一没有类似产业参与竞争的产业。它与谁合作都会给合作方带来利益，尽管融资的利率水平比银行高，可是仍然在许多国家得到飞速发展。并成为中小企业设备融资的主渠道，在经济发达国家已成为第二大融资工具。
二、双向发展优势
融资租赁有两种主要功能，即：融资功能和推销功能。因此在经济发展时期，需要资金添置设备时，它能充分发挥融资功能。在经济萧条时期，需要促进投资和消费需求时，可以充分发挥它的促销功能，在销售时提供金融服务。只要市场在变化，不管朝那个方向变化融资租赁都给企业带来商机。
三、合理配置社会资源
融资租赁可以将闲置设备或二手设备进行租赁或再租赁，特别适用国营企业的改革和转轨，既解决购买企业资金不足问题，还防止国有资产流失。 融资租赁降低了信用风险，盘货了闲置资金的流通。
四、提高政府投资效率
如果政府投资采用直接拨款的形式，一方面资金很难满足需要，另一方面因体外资金太多，容易造成投资资金的流失。如果政府通过租赁的方式投资设备，既可防止资金流失，还可通过租赁公司放大投资规模，引导市场投资行为。通过租赁方式将政府行为转换成市场行为，一举多得。
五、非金融机构可以经营金融业务
由于融资租赁的准金融特性，因此在金融管制国家，融资租赁方式是非金融机构可以经营金融业务的少有几个方式中的一个，打破被国家垄断金融的限制（金融机构经营融资租赁没有此优惠）。中国的中外合资融资租赁公司和内资融资租赁试点企业经营准金融的融资租赁业务就是典型例子，打破企业间不可收取利息的限制。
六、可以取得税收优惠
国家为了鼓励投资，专为投资制定了一些税收优惠政策。融资租赁利用这些政策进行制度租赁，让没有享受优惠的投资人间接享受了优惠。还可通过融资租赁的项目可以加速租赁物件的折旧。实际上把一些应该上缴国家的税款提前用来偿还租金，加速了设备的更新改造，投资抵免所得税。
七、有利于中小企业融资
一般中小企业因为资信问题，很难从银行取得贷款。现代租赁由于风险共担，利益共享的原则，有轻松回收、轻松处理的原则以及参与经营等银行不能经营的活动范围，因此对承租企业的资信要求不是很高，主要看项目的现金流量是否充足。对项目的担保不是要求很高，有许多项目还不需要担保。这点填补了银行给中小企业贷款的空白，是解决中小企业融资难的有效手段。
八、节省项目建设周期
现代租赁将融资和采购两个程序合成一个，因此可以提高项目建设的工作效率节约机会成本。由于租赁本身的灵活性和抗风险能力，也减少许多项目建设过程中不必要的繁杂手续，可以使企业早投产，早见效益，抓住商机，抢占市场，扩大销售份额。
九、有利于技术改造
融资租赁因对信用要求比银行信贷简单，手续简便，可使企业率先使用先进设备，而不用担负由于技术进步使设备落伍淘汰的风险。对企业及时更新技术装备，迅速采取新技术、新工艺、提高产品竞争力和市场占有率十分有利。
十、融资费用低廉
现代租赁的租金，乍一看比银行的贷款利息要高，但融资租赁是组合服务，在参加项目评估和设备选型等前期工作和设备采购与服务上，还要花费一些费用，需计入租赁成本，这些费用承租人贷款上项目也是在利息支付之外需要开支的，加在一起，就会比作为综合费用的租金要高，而且，租赁项目还可享受加速折旧的实惠，可见从资金总体成本上看，现代租赁还是比贷款上项目合算。
十一、避免通货膨胀影响
如果一个企业添置一套生产设备，靠自己积累去采购需要很多时间。在通货膨胀时期，早采购比晚采购费用要低。采用融资租赁可以先得到设备，再用设备产生的效益去还钱，可以说是“借鸡下蛋，卖蛋买鸡”。虽然自己没鸡，照样可以吃鸡和鸡蛋。
十二、防范汇率、利率风险
融资租赁资产属于金融资产，含有利率成分，可以在金融市场流通，可以通过调期的方式避免汇率风险和利率风险。如租赁物件采购时，使用硬通货，租赁合同签定时可以使用软通货。融资租赁在开始时就可采用固定利率方式计算租金，锁定利率，避免利率波动带来的利率风险。
十三、规避贸易壁垒
各国对相互之间贸易都有一定的限制，通过融资“租赁”，可以避免“直接购买”的限制，从而突破贸易壁垒，迂回进入。另外通过融资转租赁的方式还可以打破一些国家的金融管制，将“贷款”改为融资“租赁”可以避免直接融资的限制。
十四、灵活多变
融资租赁是贸易、金融、租借三结合的产物，既保持自身特色又吸收它方益处，因此在操作上非常灵活，可以有多种方式适应多种情况，因此搞项目方便、快捷而且成功率比其他融资方式要高。
十五、传统租赁的特点和优势
传统租赁一般是短期租借行为，租期不超过两年。租赁物件由出租人选择，且物件所有权始终归出租人所有。出租人负责租赁物件的维修、保养以及相关的税费。因此，我国把传统租赁列为经营性租赁，意思是在租赁的时候提供经营服务。由于有经营费用，每期租金远高于融资性租赁。出租服务的好处是：可以合理配置社会资源、促进消费需求；另外折旧和财务报表体现在出租人身上，承租人可以将租赁全部摊入成本，不会体现承租人的负债。目前这种方式大都用于消费品或半消费品（汽车、电脑、房屋）的租赁业务。租赁交易只需要一个租赁合同即可。厂商开展租赁业务一般不需要行业的特许批准，开展业务比较容易。
十六、厂商租赁的特点和优势
1、厂商租赁的基本特征
出租人出租的租赁物件几乎全部是自己制造的，租赁期间的设备维修和服务都是由出租人负责。租赁物件的所有权在租赁期间保持在出租人手中，租期结束后出租人可以收回，也可以不收回物件的使用权。
2、厂商租赁有这样几个好处：
厂商开展比分期付款有更安全的资金回收保障；可以提供服务租赁（湿法租赁），即：除了出租设备外，还配备服务人员。这不仅增加了租赁服务的收入，还保障了租金和租赁物件的回收；由于所有权没有转移，因此解决了中小承租企业的担保问题；厂商租赁由于出租自己生产的产品，还可以采用租赁物件回购的方式，不仅开拓了二手市场，还解决了租赁的后续风险问题。
厂商租赁体现了经营性租赁的特征，还可以包含融资租赁的内容。在我国有生产厂商经营出租服务和中外合资租赁公司经营融资性租赁同时存在。随着政策环境的改善，不久的将来可能有些厂商加入融资租赁公司，届时不仅提供良好的租赁服务，还可以提供额外的金融服务。通过厂商租赁可以理解国外“经营性租赁是融资租赁的最高阶段”的意义。
十七、表外融资
一般企业贷款都要体现在财务报表上，如果负债比例太大，将影响企业的资信程度。通过经营性租赁的方式，可以将租赁资产显示在出租人身上，承租人既可使用租赁物件，还不显示负债，实现表外融资。由于经营性租赁的成本要高于融资性租赁，因此承租企业要牺牲一些收益才能获得短期表外融资。如果牺牲的收益是从租赁物件产生的效益中获得，承租人愿意采用这种办法。
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